Schwarzbau in Bayern

Ein Anbau ohne Baugenehmigung, eine ungenehmigte Garage oder eine nachträglich ausgebaute Wohnung: Wird ein Bauvorhaben ohne die erforderliche Genehmigung errichtet, kann dies erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben.

Ein Schwarzbau wird nicht automatisch nach einigen Jahren legal. Auch bei jahrzehntelang bestehenden Gebäuden kann die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich einschreiten. Ob eine Abrissverfügung, ein Bußgeld oder eine Nutzungsuntersagung droht, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab.

Entscheidend ist insbesondere, ob das Bauvorhaben genehmigungspflichtig war, ob es gegen materielle Bauvorschriften verstößt und ob eine nachträgliche Legalisierung möglich ist.

Was ist ein Schwarzbau?

Als Schwarzbau bezeichnet man umgangssprachlich ein Gebäude oder eine bauliche Änderung, die ohne eine erforderliche Baugenehmigung oder unter Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften errichtet wurde.

Typische Beispiele sind:

• Ein Wohnhausanbau ohne erforderliche Baugenehmigung
• Eine zu Wohnzwecken umgebaute Garage
• Ein ungenehmigtes Gartenhaus
• Ein zusätzlich errichtetes Geschoss
• Eine baulich veränderte Gewerbehalle
• Ein Gebäude, das von den genehmigten Bauplänen wesentlich abweicht

Dabei ist zu unterscheiden zwischen formeller und materieller Illegalität.

Formell illegal ist ein Bauvorhaben, wenn eine erforderliche Genehmigung fehlt.

Materiell illegal ist es, wenn das Vorhaben gegen inhaltliche baurechtliche Anforderungen verstößt, beispielsweise gegen den Bebauungsplan oder die Abstandsflächenvorschriften.

Diese Unterscheidung ist vor allem für die Frage wichtig, ob ein Gebäude nachträglich genehmigt werden kann oder ein Rückbau droht.

Ist Bauen ohne Baugenehmigung immer ein Schwarzbau?

Nein. Nicht jedes Bauvorhaben benötigt in Bayern eine Baugenehmigung.

Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) enthält zahlreiche verfahrensfreie Bauvorhaben. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen kleinere Gebäude, Garagen und Terrassenüberdachungen.

Auch für bestimmte Nutzungsänderungen besteht Verfahrensfreiheit.

Verfahrensfrei bedeutet allerdings nicht automatisch baurechtlich zulässig.

Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllen. Dazu können insbesondere die Vorschriften über Abstandsflächen und die Festsetzungen eines Bebauungsplans gehören.

Wurde eine vermeintlich genehmigungsfreie Anlage unter Verstoß gegen diese Anforderungen errichtet, kann die Bauaufsichtsbehörde dennoch einschreiten.

Deshalb sollte zunächst geprüft werden, ob für das konkrete Vorhaben überhaupt eine Genehmigung erforderlich war und welche materiellen Vorschriften gelten.

Wann verjährt ein Schwarzbau in Bayern?

Eine der häufigsten Fragen lautet: Ist ein Schwarzbau nach zehn, zwanzig oder dreißig Jahren legal?

Allein durch Zeitablauf wird ein rechtswidriges Bauwerk grundsätzlich nicht rechtmäßig.

Es gibt keine allgemeine Frist, nach deren Ablauf ein Schwarzbau automatisch genehmigt wäre.

Das gilt auch dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde über viele Jahre keine Maßnahmen ergriffen hat.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen der baurechtlichen Zulässigkeit des Gebäudes und der möglichen Verjährung einer Ordnungswidrigkeit.

Verjährung eines Bußgeldes

Die Verfolgung einer baurechtlichen Ordnungswidrigkeit kann verjähren.

Für die Verfolgungsverjährung gelten insbesondere § 31 OWiG und die jeweils einschlägigen Bußgeldvorschriften.

Welche Frist gilt und wann sie beginnt, hängt vom konkreten Verstoß ab. Auch Unterbrechungstatbestände können relevant werden.

Die Verjährung der Ordnungswidrigkeit bedeutet jedoch nicht, dass ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk damit genehmigt ist.

Verjährt auch die Abrissverfügung?

Für die bauaufsichtliche Befugnis, die Beseitigung einer rechtswidrigen Anlage nach Art. 76 Satz 1 BayBO zu verlangen, besteht keine entsprechende allgemeine Verjährungsfrist.

Ein Gebäude kann deshalb auch nach vielen Jahren Gegenstand bauaufsichtlicher Maßnahmen werden.

Allerdings muss die Behörde die gesetzlichen Voraussetzungen eines Rückbauverlangens beachten. Auch Verhältnismäßigkeit, bestehende Genehmigungen und mögliche Vertrauensschutzgesichtspunkte können im Einzelfall relevant sein.

Hat ein alter Schwarzbau Bestandsschutz?

Ein seit langer Zeit bestehendes Gebäude genießt nicht allein deshalb Bestandsschutz, weil es bisher nicht beanstandet wurde.

Bestandsschutz kann insbesondere dann bestehen, wenn ein Gebäude rechtmäßig errichtet wurde und sich die maßgeblichen baurechtlichen Anforderungen erst später geändert haben.

Dagegen entsteht durch die bloße langjährige Existenz eines von Anfang an rechtswidrig errichteten Gebäudes grundsätzlich kein automatischer Bestandsschutz.

Bei älteren Immobilien ist deshalb eine Prüfung der Bauakte besonders wichtig.

Dabei sollte geklärt werden:

• Welche Baugenehmigungen existieren?
• Welche Pläne wurden genehmigt?
• Entspricht der tatsächliche Bestand diesen Plänen?
• War das Vorhaben möglicherweise verfahrensfrei?
• Gibt es spätere Nachtragsgenehmigungen oder sonstige rechtlich relevante Entscheidungen?

Eine bloße Vermutung, dass ein älterer Anbau legal sein müsse, reicht für eine verlässliche Einschätzung nicht aus.

Wann muss ein Schwarzbau abgerissen werden?

Nach Art. 76 Satz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung einer baulichen Anlage anordnen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

Ein Abriss ist deshalb keineswegs die zwingende Folge jeder fehlenden Baugenehmigung.

Besteht lediglich ein formelles Genehmigungsdefizit und kann das Vorhaben rechtmäßig nachgenehmigt werden, ist dies bei der Prüfung einer Beseitigungsanordnung von wesentlicher Bedeutung.

Anders kann es sein, wenn das Gebäude materiell unzulässig ist und sich die Rechtsverstöße auch durch Änderungen oder eine Genehmigung nicht beheben lassen.

Beispiele können erhebliche Verstöße gegen Baugrenzen, Abstandsflächen oder das Bauplanungsrecht sein.

Ob eine vollständige Beseitigung erforderlich ist oder eine teilweise Anpassung genügt, muss die Behörde unter Berücksichtigung der konkreten Umstände prüfen.

Kann man einen Schwarzbau nachträglich genehmigen lassen?

Ja. Eine nachträgliche Baugenehmigung kann möglich sein, wenn das Bauvorhaben die erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.

Eine Genehmigung wird jedoch nicht allein deshalb erteilt, weil bereits erhebliche Baukosten entstanden sind.

Bei der Prüfung sind insbesondere folgende Fragen relevant:

1. Ist das Gebäude am jeweiligen Standort bauplanungsrechtlich zulässig?
2. Entspricht das Vorhaben den bauordnungsrechtlichen Anforderungen?
3. Werden die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten?
4. Können erforderliche Ausnahmen, Befreiungen oder Abweichungen zugelassen werden?
5. Sind Brandschutz und sonstige einschlägige Anforderungen erfüllt?

Die aktuelle Fassung der BayBO ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen auch Abweichungen nach Art. 63 BayBO.

Bei Konflikten mit einem Bebauungsplan können zudem Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 BauGB in Betracht kommen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, ob ohne Genehmigung gebaut wurde, sondern ob das Vorhaben heute rechtmäßig zugelassen werden kann.

Welche Strafe droht für einen Schwarzbau in Bayern?

Das ungenehmigte Errichten oder Ändern einer baulichen Anlage kann eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Art. 79 BayBO enthält verschiedene Bußgeldtatbestände.

Der gesetzliche Bußgeldrahmen reicht bei den dort genannten Verstößen bis zu 500.000 Euro. Dieser Betrag ist eine gesetzliche Obergrenze und kein übliches oder automatisch zu erwartendes Bußgeld.

Die konkrete Höhe hängt unter anderem von Art und Schwere des Verstoßes, dem Verschulden und den weiteren Umständen ab.

Neben einem Bußgeld kommen eigenständige bauaufsichtliche Maßnahmen in Betracht.

Ein Bußgeld ersetzt insbesondere keine erforderliche Baugenehmigung.

Schwarzbau gekauft oder geerbt: Wer ist verantwortlich?

Ein ungenehmigtes Gebäude kann auch für Personen zum Problem werden, die es nicht selbst errichtet haben.

Das betrifft beispielsweise Käufer oder Erben einer Immobilie, deren tatsächlicher baulicher Zustand von den genehmigten Plänen abweicht.

Bauaufsichtliche Maßnahmen können sich unter den jeweiligen Voraussetzungen auch gegen den gegenwärtigen Eigentümer richten.

Ob zusätzlich Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen, ist eine eigenständige zivilrechtliche Frage. Dabei können insbesondere der Kaufvertrag, vereinbarte Haftungsausschlüsse und die Kenntnis der Beteiligten relevant sein.

Vor einem Immobilienkauf kann es deshalb sinnvoll sein, bei Zweifeln die Bauakte mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie abzugleichen.

Bauamt fordert den Rückbau: Was können Eigentümer tun?

Liegt bereits eine Abriss- oder Beseitigungsverfügung vor, sollten Eigentümer den Bescheid zeitnah rechtlich prüfen lassen.

In Bayern ist gegen eine bauaufsichtliche Beseitigungsanordnung grundsätzlich unmittelbar die Anfechtungsklage beim zuständigen Verwaltungsgericht statthaft.

Bei ordnungsgemäßer Rechtsbehelfsbelehrung beträgt die Klagefrist regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.

Ist die sofortige Vollziehung angeordnet oder entfällt die aufschiebende Wirkung aus einem anderen Grund, kann zusätzlich vorläufiger Rechtsschutz nach § 80 Abs. 5 VwGO erforderlich sein.

Besonders wichtig sind folgende Prüfungspunkte:

• Ist die Anlage tatsächlich genehmigungspflichtig?
• Besteht eine frühere oder nachträgliche Genehmigung?
• Liegt ein materieller Baurechtsverstoß vor?
• Kann die Anlage durch eine Genehmigung oder bauliche Änderung legalisiert werden?
• Ist die Beseitigungsanordnung hinreichend bestimmt und verhältnismäßig?
• Sind Klagefristen und Vollziehbarkeit richtig beurteilt worden?

Wer eine Beseitigungsverfügung ignoriert, riskiert weitere Vollstreckungsmaßnahmen.

Kann das Bauamt statt eines Abrisses die Nutzung untersagen?

Ja. Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann eine Nutzung untersagt werden, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Dies betrifft beispielsweise ungenehmigt zu Wohnzwecken verwendete Räume oder eine gewerbliche Nutzung, die von der bestehenden Baugenehmigung nicht gedeckt ist.

Eine Nutzungsuntersagung ist rechtlich von einer Beseitigungsanordnung zu unterscheiden.

Das Gebäude kann bei einer Nutzungsuntersagung bestehen bleiben, während die beanstandete Nutzung eingestellt werden muss.

Ob eine Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist, hängt insbesondere von der Genehmigungslage und der Verhältnismäßigkeit des Einschreitens ab.

Schwarzbau in Bayern: Frühzeitige rechtliche Prüfung kann hohe Kosten vermeiden

Bei einem vermuteten Schwarzbau sollten Bauherren und Eigentümer nicht vorschnell von einem zwingenden Abriss ausgehen.

Ebenso wenig ist es sinnvoll, allein auf das Alter der baulichen Anlage zu vertrauen.

Oft entscheidet die frühzeitige Prüfung der bisherigen Genehmigungen und der aktuellen Genehmigungsfähigkeit darüber, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Möglichkeiten bestehen.

Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater berät Eigentümer, Käufer und Unternehmen bei Fragen des öffentlichen Baurechts.

Wir prüfen insbesondere bestehende Genehmigungen, die rechtliche Zulässigkeit baulicher Anlagen, nachträgliche Genehmigungsmöglichkeiten und Rechtsmittel gegen behördliche Rückbauverfügungen.

Unsere Kanzlei ist mit Standorten in Memmingen, Kempten und Illertissen vertreten.

Sie haben eine Abrissverfügung erhalten oder möchten klären, ob ein Schwarzbau nachträglich genehmigt werden kann?

Lassen Sie die baurechtliche Situation prüfen, bevor weitere Kosten entstehen oder wichtige Rechtsbehelfsfristen verstreichen.

Fazit: Ein Schwarzbau verjährt nicht einfach

Ein Schwarzbau in Bayern wird nicht automatisch nach einer bestimmten Anzahl von Jahren legal.

Zwar können baurechtliche Ordnungswidrigkeiten verjähren. Die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde, gegen einen rechtswidrigen baulichen Zustand vorzugehen, bleibt davon grundsätzlich unberührt.

Ein Abriss ist jedoch nicht in jedem Fall zulässig oder notwendig.

Entscheidend ist, ob das Gebäude tatsächlich rechtswidrig ist und ob sich rechtmäßige Zustände auch ohne Beseitigung herstellen lassen.