10 Praxistpps zum Steuern sparen bei Schenkung von Immobilien

1. Schenken Sie früh und nutzen Sie den Zehnjahresrhythmus

Der wichtigste Hebel ist Zeit. Die persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG) – bei Kindern 400.000 Euro je Elternteil – stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer eine wertvolle Immobilie in Etappen überträgt, kann die Freibeträge mehrfach ausschöpfen, statt sie mit einer einmaligen Übertragung zu „verbrauchen". Frühzeitig zu beginnen, ist deshalb der größte Steuervorteil überhaupt.

2. Schöpfen Sie die Freibeträge beider Elternteile aus

Gehört die Immobilie beiden Elternteilen – oder lässt sie sich entsprechend zuordnen –, kann jedes Kind von jedem Elternteil den vollen Freibetrag von 400.000 Euro erhalten, zusammen also 800.000 Euro, alle zehn Jahre erneut. Die richtige Eigentumszuordnung im Vorfeld, etwa durch eine vorbereitende Übertragung unter den Ehegatten, ist deshalb ein wichtiger Baustein.

3. Nutzen Sie die Grunderwerbsteuerbefreiung im Familienkreis

Ein zentraler Vorteil der Schenkung gegenüber dem Verkauf: Sie ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Während beim Verkauf je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer anfallen, lässt sich diese im Familienkreis vollständig vermeiden.

4. Übertragen Sie unter Nießbrauchsvorbehalt

Der vorbehaltene Nießbrauch ist das Gestaltungsmittel schlechthin: Der Schenker überträgt die Immobilie, behält aber die Mieteinnahmen und die Kontrolle über das Objekt. Steuerlich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den Wert der Schenkung – und damit die Schenkungsteuer. Je jünger der Schenker, desto höher der Nießbrauchswert und desto größer die Ersparnis. Zugleich bleibt der Schenker wirtschaftlich abgesichert.

5. Behalten Sie sich ein Rückforderungsrecht vor

Eine Immobilienschenkung ist grundsätzlich endgültig. Für den Fall, dass der Beschenkte vorverstirbt, in Insolvenz gerät oder sich die Verhältnisse ändern, sollte ein Rückforderungsrecht vertraglich vereinbart und über eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Steuerlich wichtig: Nur wenn ein solches Recht vorbehalten war und ausgeübt wird, erlischt die Schenkungsteuer rückwirkend (§ 29 ErbStG).

6. Nutzen Sie den Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien

Für vermietete Wohnimmobilien gewährt § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 % – angesetzt werden also nur 90 % des Werts. Dieser Abschlag gilt auch bei der Schenkung und wird häufig übersehen. Bei mehreren Mietobjekten summiert sich die Ersparnis deutlich.

7. Prüfen Sie den steuerlichen Wert – und weisen Sie einen niedrigeren nach

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Seit der Bewertungsreform 2023 fallen diese Werte vielfach höher aus als früher. Liegt der typisierte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert – etwa bei Sanierungsstau oder ungünstigem Zuschnitt –, können Sie durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen und die Bemessungsgrundlage senken.

8. Denken Sie an die Spekulationsfrist bei teilentgeltlichen Schenkungen

Reine Schenkungen lösen keine Einkommensteuer aus. Vorsicht ist aber bei teilentgeltlichen (gemischten) Schenkungen geboten: Werden Schulden übernommen oder Gleichstellungsgelder an Geschwister gezahlt, gilt dieser Teil als entgeltlich. Liegt die Anschaffung dann weniger als zehn Jahre zurück, kann der entgeltliche Anteil ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen. Solche Konstellationen müssen sorgfältig durchgerechnet werden.

9. Beziehen Sie die Enkelgeneration ein

Auch Enkel haben eigene Freibeträge (in der Regel 200.000 Euro je Großelternteil). Über die Einbeziehung der Enkel oder eine Kettenschenkung lässt sich das steuerfreie Volumen vervielfachen. Entscheidend ist bei der Kettenschenkung, dass die Zwischenperson frei über das Zugewendete entscheiden kann und keine Weitergabeverpflichtung besteht – andernfalls rechnet das Finanzamt die Zuwendung dem ursprünglichen Schenker zu.

10. Beurkunden Sie korrekt und lassen Sie sich fachkundig beraten

Jede Immobilienschenkung ist notariell zu beurkunden (§ 311b BGB); der Notar prüft jedoch vorrangig die zivilrechtliche Wirksamkeit, nicht die steuerliche Optimierung. Zudem ist die Schenkung dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Da Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer und Bewertung ineinandergreifen, ist die frühzeitige steuerliche Beratung der wichtigste Praxistipp überhaupt.

Fazit

Bei der Schenkung von Immobilien lässt sich mit vorausschauender Gestaltung erheblich Steuer sparen: Freibeträge über den Zehnjahresrhythmus und beide Elternteile ausschöpfen, die Grunderwerbsteuerbefreiung nutzen, unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, ein Rückforderungsrecht absichern und den Wert kritisch prüfen. Wer früh und ganzheitlich plant, überträgt sein Immobilienvermögen steueroptimiert und behält zugleich die Kontrolle.

Sie möchten eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen und dabei Steuern sparen? Als Rechtsanwalt und Steuerberater gestalte ich Ihre Schenkung mit dem Blick für alle steuerlichen und zivilrechtlichen Zusammenhänge – vorausschauend und individuell. Nehmen Sie gern unverbindlich Kontakt auf.

Häufige Fragen

• Fällt bei einer Immobilienschenkung Grunderwerbsteuer an? Nein. Schenkungen sowie Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG).
• Wie senkt der Nießbrauch die Steuer? Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert der Schenkung – je jünger der Schenker, desto höher der Effekt.
• Muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden? Ja, grundsätzlich innerhalb von drei Monaten (§ 30 ErbStG). Bei notariellen Schenkungen erfolgt in der Regel auch eine Mitteilung durch den Notar.

Über den Autor

Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Andreas Mayer, Fachanwalt für Steuerrecht, von Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater in Memmingen, Illertissen und Kempten. Die Kanzlei berät Privatpersonen und Unternehmer in Memmingen, im gesamten Allgäu und in Süddeutschland bei der Unternehmens- und Vermögensnachfolge – von der steueroptimierten Gestaltung bis zur rechtssicheren Übergabe an die nächste Generation.