Bauen im Außenbereich

1. Der Grundsatz: der Außenbereich soll frei bleiben

Bauvorhaben im Außenbereich richten sich nach § 35 BauGB. Der Gesetzgeber will diesen Bereich der Land- und Forstwirtschaft, der Erholung und der Natur vorbehalten und vor Zersiedelung schützen. Ein Vorhaben ist hier deshalb nur zulässig, wenn es entweder privilegiert ist oder als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Das ist der entscheidende Ausgangspunkt jeder Prüfung.

2. Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB)

Bestimmte Vorhaben sind im Außenbereich privilegiert, weil sie ihrer Natur nach dorthin gehören. Dazu zählen insbesondere land- und forstwirtschaftliche Betriebe, ortsgebundene Vorhaben wie die öffentliche Versorgung, Anlagen, die wegen ihrer Wirkungen auf die Umgebung nur im Außenbereich errichtet werden sollen, sowie – vom Gesetzgeber zuletzt deutlich ausgeweitet – Anlagen der erneuerbaren Energien wie Windkraft und bestimmte Solaranlagen. Privilegierte Vorhaben sind zulässig, wenn ihnen keine öffentlichen Belange entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.

3. Sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB)

Alle nicht privilegierten Vorhaben – etwa das klassische Wohnhaus „auf der grünen Wiese" – sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Das ist selten der Fall, denn schon die Verfestigung einer Splittersiedlung, die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes oder ein Widerspruch zu Darstellungen des Flächennutzungsplans genügen als entgegenstehender Belang. Der Außenbereich ist für solche Vorhaben deshalb weitgehend gesperrt.

4. Begünstigte Vorhaben (§ 35 Abs. 4 BauGB)

Zwischen beiden Kategorien steht eine wichtige Gruppe teilprivilegierter, begünstigter Vorhaben: Unter bestimmten Voraussetzungen erleichtert das Gesetz etwa die Nutzungsänderung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude, den Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes, die Erweiterung eines Wohngebäudes oder die Änderung eines erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes. Diesen Vorhaben können bestimmte öffentliche Belange nicht entgegengehalten werden – hier liegt oft der praktische Schlüssel für Bauvorhaben im Außenbereich.

5. Der Bestandsschutz bestehender Gebäude

Ein rechtmäßig errichtetes oder über längere Zeit genehmigt genutztes Gebäude genießt Bestandsschutz: Es darf weiter genutzt und erhalten werden, auch wenn es heute nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Der Bestandsschutz umfasst grundsätzlich die vorhandene Bausubstanz und die bisherige Nutzung. Er erlaubt jedoch keine beliebige Erweiterung oder Nutzungsänderung – wer über die bloße Erhaltung hinausgeht, verlässt schnell den geschützten Bereich und braucht eine neue Genehmigung.

6. Wo der Bestandsschutz endet

Die Grenzen des Bestandsschutzes werden häufig unterschätzt. Wird ein Gebäude über bloße Instandhaltung hinaus grundlegend umgebaut, erheblich erweitert oder die Nutzung wesentlich geändert, entfällt der Schutz für das „neue" Vorhaben, das dann eigenständig an § 35 BauGB zu messen ist. Auch eine über längere Zeit aufgegebene Nutzung kann den Bestandsschutz beenden. Vor solchen Maßnahmen ist die Rechtslage deshalb sorgfältig zu prüfen.

Fazit:

Bauen im Außenbereich ist die Ausnahme, nicht die Regel: Privilegierte Vorhaben sind zulässig, wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen, sonstige Vorhaben nur in engen Grenzen. Für den Umgang mit Altbestand ist der Bestandsschutz zentral – er sichert die vorhandene Nutzung, endet aber bei erheblichen Erweiterungen oder Nutzungsänderungen. Wer im Außenbereich bauen oder umnutzen will, sollte die Zulässigkeit vorab genau klären lassen.

Autor / Kontakt: Rechtsanwalt Tobias Thielemann

Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwalt Tobias Thielemann, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, von Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater in Memmingen, Illertissen und Kempten. Als Fachanwalt für Verwaltungsrecht berät und vertritt Tobias Thielemann Bauherren, Landwirte und Grundstückseigentümer beim Bauen im Außenbereich in Memmingen und im gesamten Allgäu. Sie planen ein Vorhaben im Außenbereich oder streiten um den Bestandsschutz eines Gebäudes? Nehmen Sie gern unverbindlich Kontakt auf – auch über das anwalt.de-Profil von Tobias Thielemann.

Tätigkeitsschwerpunkte: Öffentliches Baurecht, baurechtliche Genehmigungsverfahren, Nutzungsuntersagungen sowie gerichtliche Auseinandersetzungen mit Behörden.