Baugenehmigung dauert zu lange

Baugenehmigung dauert zu lange: Wann hilft eine Untätigkeitsklage?

Wer einen Bauantrag stellt, erwartet eine Entscheidung innerhalb angemessener Zeit. Bleibt die Baugenehmigung über Monate aus, kann dies Bauvorhaben erheblich verzögern und zusätzliche Finanzierungskosten verursachen.

Wird ein Bauantrag ohne zureichenden Grund nicht bearbeitet, können Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen eine Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO erheben. Dies kommt regelmäßig frühestens drei Monate nach Antragstellung in Betracht. Allerdings muss zunächst geprüft werden, ob der Bauantrag ausreichend vollständig ist und ob die Behörde einen rechtlich nachvollziehbaren Grund für die Verzögerung hat.

In Bayern gibt es außerdem bei bestimmten Bauvorhaben eine Besonderheit: Unter den Voraussetzungen des Art. 68 Abs. 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) kann die Baugenehmigung bereits durch Zeitablauf als erteilt gelten.

Wie lange darf eine Baugenehmigung in Bayern dauern?

Eine allgemeine Regel, wonach jeder Bauantrag innerhalb von drei Monaten genehmigt werden muss, gibt es nicht.

Die Bearbeitungsdauer hängt unter anderem von der Art des Vorhabens, der Vollständigkeit der Unterlagen, den beteiligten Behörden und den rechtlichen Schwierigkeiten ab.

Allerdings sieht die Bayerische Bauordnung konkrete Verfahrenspflichten vor.

Nach Art. 65 Abs. 1 BayBO muss die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von drei Wochen nach Eingang des Bauantrags prüfen, ob der Antrag und die Bauvorlagen vollständig sind.

Fehlen erforderliche Unterlagen oder bestehen erhebliche Mängel, muss die Behörde den Bauherrn zur Behebung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern.

Die dreiwöchige Frist ist eine Frist zur Vollständigkeitsprüfung – keine allgemeine Frist zur Erteilung der Baugenehmigung.

Für bestimmte Wohnbauvorhaben und Mobilfunkanlagen gelten darüber hinaus die besonderen Regelungen zur Genehmigungsfiktion nach Art. 68 Abs. 2 BayBO.

Bauantrag wird nicht bearbeitet: Was können Bauherren tun?

Bleibt eine Entscheidung aus, sollte zunächst die Ursache der Verzögerung geklärt werden.

Nicht jede lange Bearbeitungszeit stellt bereits eine rechtswidrige Untätigkeit dar.

Bauherren sollten insbesondere folgende Punkte prüfen:

1. Eingang und Unterlagen klären

Ist der Antrag tatsächlich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingegangen? Wurden erforderliche Bauvorlagen vollständig eingereicht? Gibt es noch offene Nachforderungen?

2. Bearbeitungsstand schriftlich erfragen

Eine schriftliche Sachstandsanfrage hilft, die Gründe für die Verzögerung zu dokumentieren. Sinnvoll ist die konkrete Frage, ob noch entscheidungserhebliche Unterlagen oder Stellungnahmen fehlen.

3. Genehmigungsfiktion prüfen

Bei bestimmten Bauvorhaben kann eine Genehmigung nach Ablauf einer gesetzlichen Frist als erteilt gelten. Dies sollte vor weiteren rechtlichen Schritten untersucht werden.

4. Angemessene Entscheidungsfrist setzen

Wenn der Antrag entscheidungsreif erscheint und die Behörde weiterhin nicht entscheidet, kann eine sachlich begründete Fristsetzung sinnvoll sein. Sie ist aber nicht generell eine gesetzliche Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Untätigkeitsklage.

5. Gerichtlichen Rechtsschutz abwägen

Ist die Verzögerung rechtlich nicht mehr hinnehmbar, kommt eine Untätigkeitsklage in Betracht. Vorher sollten allerdings die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens und das Prozesskostenrisiko geprüft werden.

Wann ist eine Untätigkeitsklage wegen einer Baugenehmigung möglich?

Die Untätigkeitsklage ist in § 75 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geregelt.

Sie ermöglicht gerichtlichen Rechtsschutz, wenn eine Behörde über einen Antrag auf Erlass eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entscheidet.

Bei einer beantragten Baugenehmigung handelt es sich prozessual regelmäßig um eine Verpflichtungsklage, die unter den Voraussetzungen des § 75 VwGO ohne vorherige behördliche Entscheidung erhoben werden kann.

Grundsätzlich sind drei Voraussetzungen besonders wichtig:

• Es liegt ein wirksamer Bauantrag vor, der die zur Entscheidung erforderlichen Angaben und Unterlagen enthält.
• Die Behörde hat ohne zureichenden Grund nicht innerhalb angemessener Zeit entschieden.
• Die gesetzliche Wartefrist ist abgelaufen oder es bestehen besondere Umstände, die eine frühere Klage rechtfertigen.

Kann man nach drei Monaten automatisch klagen?

Nach § 75 Satz 2 VwGO ist eine Untätigkeitsklage grundsätzlich nicht vor Ablauf von drei Monaten seit Antragstellung zulässig.

Die Vorschrift lässt eine frühere Klage zu, wenn besondere Umstände des Einzelfalls eine kürzere Frist gebieten.

Der Ablauf von drei Monaten bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine Untätigkeitsklage Erfolg hat.

Entscheidend ist weiterhin, ob die Behörde ohne zureichenden Grund untätig geblieben ist.

Außerdem ist die Dreimonatsfrist des § 75 VwGO von der besonderen Genehmigungsfiktionsfrist nach der BayBO zu unterscheiden.

Was gilt bei einem unvollständigen Bauantrag?

Ein unvollständiger Bauantrag kann einer Untätigkeitsklage entgegenstehen.

Die Behörde muss in die Lage versetzt werden, das beantragte Bauvorhaben sachlich zu prüfen. Fehlen wesentliche Bauzeichnungen oder sonstige erforderliche Unterlagen, kann ein zureichender Grund für die ausbleibende Entscheidung bestehen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat sich mit der Bedeutung unvollständiger Bauanträge im Beschluss vom 10. Januar 2017 (Az. 4 B 39.16) befasst. Das Gericht bestätigte die Beurteilung einer Fallkonstellation, in der erhebliche Unterlagenmängel einer zulässigen Untätigkeitsklage entgegenstanden.

Auch das Verwaltungsgericht Würzburg hat im Urteil vom 1. August 2024 (Az. W 5 K 23.1596) eine entsprechende Klage wegen wesentlicher Unvollständigkeit der Bauvorlagen als unzulässig angesehen.

Vor Klageerhebung sollte daher sorgfältig geklärt werden, ob die beanstandeten Unterlagen tatsächlich erforderlich sind und ob der Antrag hinreichend vollständig ist.

Welche Gründe dürfen die Bearbeitung verzögern?

Ob ein zureichender Grund für die Verzögerung besteht, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Besondere rechtliche Schwierigkeiten, notwendige Ermittlungen oder noch ausstehende entscheidungserhebliche Unterlagen können eine längere Bearbeitung rechtfertigen.

Dagegen genügt eine lediglich pauschale Berufung auf Arbeitsüberlastung nicht ohne Weiteres.

Das Verwaltungsgericht Würzburg hat im Urteil vom 6. Mai 2021 (Az. W 5 K 20.1665) ausgeführt, dass organisatorisch vermeidbare Bearbeitungsengpässe keinen zureichenden Grund darstellen.

Im Streitfall ist deshalb zu prüfen, welche konkreten Bearbeitungsschritte noch erforderlich sind und weshalb diese bislang nicht abgeschlossen wurden.

Genehmigungsfiktion in Bayern: Wann gilt eine Baugenehmigung als erteilt?

Bei bestimmten Vorhaben kann der Bauherr eine günstigere Rechtsposition haben, als ihm die fehlende Antwort des Bauamts zunächst vermuten lässt.

Nach Art. 68 Abs. 2 BayBO gilt in Verbindung mit Art. 42a BayVwVfG für bestimmte Bauanträge eine sogenannte Genehmigungsfiktion.

Das bedeutet: Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann die beantragte Baugenehmigung durch Fristablauf als erteilt gelten, obwohl die Behörde keinen ausdrücklichen Genehmigungsbescheid erlassen hat.

Für welche Bauvorhaben gilt die Genehmigungsfiktion?

Die Regelung betrifft insbesondere Bauanträge, über die im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und die

• die Errichtung oder Änderung eines ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebäudes oder
• eine Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum

zum Gegenstand haben.

Daneben erfasst Art. 68 Abs. 2 BayBO bestimmte Mobilfunkanlagen.

Nicht jeder Bauantrag ist von der Genehmigungsfiktion erfasst.

Bei gewerblichen Bauvorhaben und bei Vorhaben, die nicht unter die gesetzlichen Voraussetzungen fallen, kann deshalb weiterhin eine ausdrückliche Baugenehmigung erforderlich sein.

Wann beginnt die Frist?

Art. 68 Abs. 2 BayBO verweist auf die grundsätzlich dreimonatige Frist des Art. 42a BayVwVfG, bestimmt aber einen besonderen Fristbeginn.

Die Frist beginnt grundsätzlich drei Wochen nach Zugang des Bauantrags.

Hat die Bauaufsichtsbehörde vor Beginn dieser Frist fehlende Unterlagen nach Art. 65 Abs. 1 Satz 2 BayBO angefordert, beginnt sie drei Wochen nach Zugang der verlangten Unterlagen.

Bei der Berechnung müssen außerdem die gesetzlichen Voraussetzungen und gegebenenfalls eine rechtzeitig mitgeteilte zulässige Fristverlängerung berücksichtigt werden.

Der Antrag muss insbesondere hinreichend bestimmt und die für das Verfahren erforderliche Unterlagenlage geklärt sein.

Darf man nach Ablauf der Frist sofort bauen?

Nicht allein aufgrund einer eigenen Berechnung.

Nach Art. 68 Abs. 2 BayBO hat die Bauaufsichtsbehörde den Eintritt der Genehmigungsfiktion unverlangt und unverzüglich zu bescheinigen.

Art. 68 Abs. 6 BayBO verlangt für den Baubeginn grundsätzlich den Zugang der Baugenehmigung oder einer entsprechenden Bescheinigung sowie das Vorliegen weiterer gesetzlich vorgeschriebener Unterlagen und der Baubeginnsanzeige.

Bauherren sollten deshalb vor einem Baubeginn die Voraussetzungen und den Eintritt der Genehmigungsfiktion rechtlich überprüfen lassen.

Untätigkeitsklage oder Genehmigungsfiktion: Was ist der Unterschied?

Beide Instrumente verfolgen unterschiedliche rechtliche Ansätze.

Die Genehmigungsfiktion führt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen dazu, dass die Genehmigung durch Zeitablauf als erteilt gilt.

Die Untätigkeitsklage eröffnet gerichtlichen Rechtsschutz, wenn die Behörde nicht innerhalb angemessener Frist entscheidet und dafür kein zureichender Grund besteht.

Eine Untätigkeitsklage ersetzt keine fehlende Genehmigung und führt nicht allein aufgrund der Verzögerung zum Baurecht.

Deshalb sollte bei einem verzögerten Wohnbauvorhaben in Bayern zunächst geprüft werden, ob bereits eine Genehmigungsfiktion eingetreten ist.

Kann das Verwaltungsgericht die Baugenehmigung erteilen lassen?

Ja, wenn der Bauherr einen entsprechenden Anspruch hat und die Sache entscheidungsreif ist, kann das Verwaltungsgericht die Behörde zur Erteilung der Baugenehmigung verpflichten.

Fehlen hingegen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen, kann die Untätigkeitsklage trotz unzulässiger Verzögerung erfolglos bleiben.

Das Verwaltungsgericht München hat dies im Urteil vom 28. Juli 2022 (Az. M 11 K 21.2656) verdeutlicht: Die Untätigkeitsklage war zulässig, hatte jedoch keinen Erfolg, weil der beantragten Baugenehmigung bauplanungsrechtliche Hindernisse entgegenstanden.

Eine Untätigkeitsklage ist deshalb kein Ersatz für die Prüfung, ob das Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist.

Kann das Gericht die Sache noch nicht abschließend entscheiden, kommt abhängig von der Rechtslage auch eine Verpflichtung zur erneuten behördlichen Entscheidung unter Beachtung der gerichtlichen Rechtsauffassung in Betracht.

Was passiert, wenn die Behörde während der Klage entscheidet?

Ergeht nach Klageerhebung eine Entscheidung, muss geprüft werden, wie das Gerichtsverfahren fortgeführt wird.

Wird die beantragte Baugenehmigung erteilt, kann der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sein.

Lehnt die Behörde den Bauantrag dagegen ab, kann das gerichtliche Verfahren – gegebenenfalls mit angepasstem Antrag – auf die Erteilung der begehrten Genehmigung gerichtet bleiben.

Auch die Kostenentscheidung ist gesondert zu beurteilen.

Nach § 161 Abs. 3 VwGO trägt die Behörde in den dort geregelten Fällen die Kosten, wenn der Kläger vor Klageerhebung mit einer Entscheidung rechnen durfte. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, hängt vom konkreten Sachverhalt und Verlauf des Verfahrens ab.

Was kostet eine Untätigkeitsklage gegen das Bauamt?

Die Kosten hängen insbesondere vom Streitwert, dem Umfang des gerichtlichen Verfahrens und den anfallenden Anwaltsgebühren ab.

Die Untätigkeitsklage ist nicht automatisch ein besonders günstiges oder kostenfreies Verfahren.

Vor Einreichung sollte deshalb geprüft werden:

• Welcher Streitwert ist voraussichtlich maßgeblich?
• Wie hoch sind Gerichts- und Anwaltskosten?
• Wie ist die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens einzuschätzen?
• Besteht ein zureichender Grund für die Verzögerung?
• Welche Kostenfolgen sind bei einer nachträglichen behördlichen Entscheidung zu erwarten?

Eine sorgfältige wirtschaftliche Abwägung ist gerade bei größeren Bauvorhaben wichtig.

Ist gerichtlicher Eilrechtsschutz möglich?

Neben einer Untätigkeitsklage kann in besonderen Fällen ein Antrag auf einstweilige Anordnung nach § 123 VwGO in Betracht kommen.

Allerdings sind die Anforderungen hoch, wenn eine gerichtliche Eilentscheidung faktisch bereits zur Erteilung einer Baugenehmigung führen würde.

Das Verwaltungsgericht München hat mit Beschluss vom 3. August 2026 (Az. M 1 E 26.4283) erneut hervorgehoben, dass eine vorläufige Baugenehmigung grundsätzlich an dem Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache scheitert. Ausnahmen setzen besonders gewichtige Umstände voraus.

Ein bloßes wirtschaftliches Interesse an einem schnellen Baubeginn genügt daher nicht ohne Weiteres.

Schadensersatz wegen verzögerter Baugenehmigung: Geht das?

Verzögert eine Behörde ein Bauvorhaben rechtswidrig, können unter besonderen Voraussetzungen Amtshaftungsansprüche in Betracht kommen.

Rechtliche Grundlagen sind insbesondere § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG.

Ein Anspruch setzt jedoch unter anderem eine schuldhafte Verletzung einer drittschützenden Amtspflicht und einen dadurch verursachten, nachweisbaren Schaden voraus.

Bei Bauherren können beispielsweise zusätzliche Finanzierungskosten oder entgangene Nutzungserträge wirtschaftlich relevant sein.

Nicht jede Verzögerung führt aber zu einem Schadensersatzanspruch.

Auch § 839 Abs. 3 BGB ist zu beachten: Wer vorsätzlich oder fahrlässig unterlässt, einen Schaden durch Gebrauch eines geeigneten Rechtsmittels abzuwenden, kann seinen Ersatzanspruch verlieren.

Ob eine Pflicht zum rechtzeitigen gerichtlichen Vorgehen bestand und ein Schaden dadurch tatsächlich hätte verhindert werden können, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Eine Schadensersatzprüfung sollte deshalb nicht erst erfolgen, wenn das Bauprojekt endgültig gescheitert ist.

Wann sollte ein Anwalt eingeschaltet werden?

Anwaltliche Unterstützung ist insbesondere sinnvoll, wenn

• ein vollständig eingereichter Bauantrag seit längerer Zeit unbearbeitet bleibt,
• die Bauaufsichtsbehörde keine nachvollziehbaren Gründe für die Verzögerung nennt,
• Nachforderungen von Unterlagen zweifelhaft erscheinen,
• eine Genehmigungsfiktion möglicherweise eingetreten ist,
• dem Bauherrn erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen oder
• eine Untätigkeitsklage beziehungsweise ein Eilverfahren erwogen wird.

Entscheidend ist dabei nicht allein, wie lange das Genehmigungsverfahren bereits dauert. Ebenso wichtig sind die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens, die Verfahrensart und die bisherige Kommunikation mit der Behörde.

Menz & Partner: Unterstützung bei verzögerten Baugenehmigungen

Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater unterstützt private und gewerbliche Bauherren bei öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahren und Auseinandersetzungen mit Bauaufsichtsbehörden.

Wir prüfen insbesondere, ob eine behördliche Verzögerung rechtlich gerechtfertigt ist, welche Fristen gelten und ob die Voraussetzungen einer Genehmigungsfiktion oder Untätigkeitsklage vorliegen.

Dabei berücksichtigen wir nicht nur die verwaltungsrechtlichen Fragen, sondern auch die wirtschaftliche Bedeutung des Bauvorhabens.

Mit Standorten in Memmingen, Kempten und Illertissen stehen wir Bauherren, Eigentümern und Unternehmen in der Region zur Verfügung.

Ihr Bauantrag wird seit Monaten nicht bearbeitet?

Lassen Sie die rechtliche Situation überprüfen, bevor weitere Kosten entstehen oder gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

E-Mail: info@menzundpartner.de

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Fazit: Lange Wartezeiten beim Bauamt müssen nicht hingenommen werden

Wenn eine Baugenehmigung über Monate ausbleibt, sollten Bauherren zunächst die Vollständigkeit ihres Antrags und mögliche gesetzliche Fristen prüfen.

Bei bestimmten Vorhaben in Bayern kann bereits eine Genehmigungsfiktion nach Art. 68 Abs. 2 BayBO eingetreten sein.

Bleibt die Behörde ohne zureichenden Grund untätig, kommt eine Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO in Betracht. Sie führt allerdings nicht automatisch zur Genehmigung eines materiell unzulässigen Bauvorhabens.

Wer die Verzögerungsgründe, die Genehmigungsfähigkeit und die möglichen Rechtsbehelfe frühzeitig prüft, kann unnötige Risiken vermeiden und seine rechtlichen Handlungsmöglichkeiten gezielt nutzen.

Autor: Rechtsanwalt Tobias Thielemann

Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater.

Tätigkeitsschwerpunkte: Öffentliches Baurecht, verwaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren und gerichtliche Auseinandersetzungen mit Behörden.

Autorenprofil Tobias Thielemann