Nutzungs-änderung zur Ferienwohnung in Bayern

Nutzungsänderung zur Ferienwohnung in Bayern: Wann ist eine Genehmigung nötig?

Wer eine Wohnung künftig an Feriengäste vermieten möchte, muss zunächst klären, ob dafür eine baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich ist. Denn die kurzfristige Vermietung an wechselnde Urlaubsgäste ist rechtlich nicht ohne Weiteres mit einer gewöhnlichen Wohnnutzung gleichzusetzen.

In Bayern kann die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung genehmigungspflichtig sein. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Nutzungsänderung allerdings verfahrensfrei. Entscheidend sind insbesondere die bisher genehmigte Nutzung, die Vorgaben des Bebauungsplans und die aktuelle Bayerische Bauordnung (BayBO).

Zusätzlich können kommunale Zweckentfremdungssatzungen die Ferienvermietung einschränken. Wer ohne die erforderlichen Voraussetzungen vermietet, riskiert eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung.

Wann liegt eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung vor?

Eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung liegt vor, wenn eine Immobilie künftig anders genutzt werden soll als bisher genehmigt und die neue Nutzung rechtlich anders zu beurteilen sein kann.

Bei einer gewöhnlichen Wohnung steht das dauerhafte Wohnen im Vordergrund. Eine Ferienwohnung wird dagegen typischerweise vorübergehend und gegen Entgelt an wechselnde Gäste überlassen.

Diese Unterscheidung kann für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit entscheidend sein.

Das gilt auch, wenn an der Wohnung baulich nichts verändert wird. Allein die andere Art der Nutzung kann eine baurechtliche Prüfung erforderlich machen.

Ob tatsächlich eine Ferienwohnungsnutzung vorliegt, richtet sich nach den konkreten Umständen. Nicht jede zeitlich befristete Vermietung ist automatisch eine touristische Ferienvermietung.

Ist eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung in Bayern genehmigungspflichtig?

Grundsätzlich bestimmt Art. 55 Abs. 1 BayBO, dass Nutzungsänderungen einer Baugenehmigung bedürfen, soweit keine gesetzliche Ausnahme vorgesehen ist.

Eine wichtige Ausnahme enthält Art. 57 Abs. 4 BayBO.

Danach kann eine Nutzungsänderung insbesondere dann verfahrensfrei sein, wenn für die neue Nutzung keine anderen der dort bezeichneten öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung.

Die aktuelle Vorschrift enthält außerdem eine Erleichterung für bestimmte Nutzungen, die im jeweiligen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig und gebietstypisch sind, sofern kein Sonderbau betroffen ist.

Daraus folgt:

Nicht jede Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung erfordert in Bayern automatisch einen Bauantrag.

Allerdings lässt sich die Verfahrensfreiheit nicht allein daraus ableiten, dass keine Wände versetzt oder sonstige bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Entscheidend ist vielmehr eine rechtliche Prüfung der bisherigen und der geplanten Nutzung.

Achtung: Neue Anzeigepflicht seit Mai 2026

Für Nutzungsänderungen, die nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei sind, gilt eine besondere Vorschrift:

Nach Art. 57 Abs. 7 BayBO ist die Nutzungsänderung der Gemeinde zwei Wochen vor Aufnahme der geänderten Nutzung in Textform anzuzeigen.

Diese Regelung ist bei der Planung einer Ferienwohnung zu berücksichtigen.

Die Anzeige ist nicht mit einer Baugenehmigung gleichzusetzen.

Außerdem bedeutet Verfahrensfreiheit nicht, dass sämtliche anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen entfallen. Auch eine verfahrensfreie Ferienwohnungsnutzung muss insbesondere bauplanungsrechtlich zulässig sein.

Darf man eine normale Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Ob eine bestehende Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf, hängt vor allem von ihrer baurechtlich zulässigen Nutzung ab.

Wesentliche Fragen sind:

• Welche Nutzung ist bisher genehmigt?
• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Welche Baugebietsart ist festgesetzt?
• Sind Ferienwohnungen dort zulässig?
• Greifen besondere örtliche Regelungen?
• Besteht eine kommunale Zweckentfremdungssatzung?

Dabei ist zwischen der baurechtlichen Genehmigungspflicht und der materiellen Zulässigkeit zu unterscheiden.

Eine Ferienwohnung kann beispielsweise auch dann unzulässig sein, wenn für die Nutzungsänderung kein förmliches Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

Ferienwohnung im Wohngebiet: Was erlaubt der Bebauungsplan?

Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen richtet sich unter anderem nach dem Baugesetzbuch (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und den Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplans.

Besonders wichtig ist § 13a BauNVO.

Danach werden Ferienwohnungen, die einem wechselnden Gästekreis gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung stehen und zur eigenständigen Haushaltsführung geeignet sind, bauplanungsrechtlich regelmäßig bestimmten Gewerbebetrieben zugeordnet.

In besonderen Konstellationen kommt auch eine Einordnung als Beherbergungsbetrieb in Betracht.

Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Ferienwohnung in jeder Baugebietsart zulässig ist.

Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet

In einem allgemeinen Wohngebiet dienen die Grundstücke vorwiegend dem Wohnen.

Nach § 4 Abs. 3 BauNVO können bestimmte nicht störende Gewerbebetriebe und Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden.

Damit kann auch eine Ferienwohnung grundsätzlich in Betracht kommen.

Ein automatischer Anspruch auf Genehmigung besteht aber nicht.

Insbesondere kann der Bebauungsplan die entsprechenden Ausnahmen ausschließen. Dann kann die Ferienwohnungsnutzung unzulässig sein.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat mit Beschluss vom 18. August 2023 (Az. 15 CS 23.1288) eine Nutzungsuntersagung für eine Ferienwohnung bestätigt, bei der der Bebauungsplan die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen hatte.

Das zeigt: Die genaue Prüfung des Bebauungsplans ist oft entscheidend.

Ferienwohnung im reinen Wohngebiet

In reinen Wohngebieten gelten grundsätzlich strengere Anforderungen.

Sie dienen nach § 3 BauNVO dem Wohnen. Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes können unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig sein.

Ob eine konkrete Ferienwohnung hierunter fällt, hängt von der rechtlichen Einordnung und der tatsächlichen Ausgestaltung ab.

Insbesondere ist zu prüfen, ob die Ferienwohnungsnutzung mit dem Gebietscharakter vereinbar ist.

Ferienwohnungen in Mischgebieten und anderen Baugebieten

In Mischgebieten und bestimmten weiteren Baugebietstypen können Ferienwohnungen bauplanungsrechtlich leichter zulässig sein.

Auch dort kommt es jedoch auf die konkrete Gebietsfestsetzung, den Bebauungsplan und gegebenenfalls weitere öffentlich-rechtliche Anforderungen an.

Liegt das Grundstück außerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans, sind die Voraussetzungen des § 34 oder § 35 BauGB zu prüfen.

Eine pauschale Aussage, Ferienwohnungen seien in bestimmten Orten generell genehmigungsfrei oder verboten, ist deshalb nicht möglich.

Zweckentfremdungsverbot: Braucht man eine zusätzliche Genehmigung?

Neben dem Baurecht kann das Zweckentfremdungsrecht die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränken.

In Bayern ermöglicht das Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) Gemeinden mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung, entsprechende Satzungen zu erlassen.

Besteht eine wirksame Zweckentfremdungssatzung, kann die Verwendung von Wohnraum für Feriengäste zusätzlich genehmigungspflichtig sein.

Nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG liegt ein gesetzlich erfasster Zweckentfremdungstatbestand insbesondere vor, wenn Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.

Darf man seine Wohnung acht Wochen ohne Genehmigung vermieten?

Die Acht-Wochen-Regel ist keine allgemeine baurechtliche Erlaubnis zur Ferienwohnungsvermietung.

Sie betrifft das bayerische Zweckentfremdungsrecht.

Ob eine entsprechende Satzung gilt und welche Anforderungen bestehen, muss für die jeweilige Gemeinde geprüft werden.

Auch eine Vermietung unterhalb dieser Grenze kann baurechtlich unzulässig sein.

Neue Registrierungspflichten für Ferienwohnungen

Seit dem 1. April 2026 enthält das bayerische Zweckentfremdungsgesetz zudem Regelungen zur Registrierung kurzfristiger Vermietungen über Online-Plattformen.

Gemeinden können unter den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechende Registrierungsverfahren einführen.

Wurde ein solches Verfahren eingeführt, müssen betroffene Gastgeber ihre Unterkunft vor dem Angebot auf der jeweiligen Plattform registrieren und die vorgeschriebene Registrierungsnummer angeben.

Die Registrierung ersetzt allerdings weder eine erforderliche baurechtliche Genehmigung noch eine gegebenenfalls notwendige Zweckentfremdungsgenehmigung.

Entscheidend ist daher stets die konkrete Rechtslage am Standort der Immobilie.

Wie beantragt man die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung?

Ist eine Baugenehmigung erforderlich, muss die geplante Nutzung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden.

Je nach Vorhaben können insbesondere folgende Unterlagen benötigt werden:

• Angaben zum Grundstück und Gebäude
• Vorhandene Baugenehmigungen
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Beschreibung der bisherigen Nutzung
• Beschreibung der geplanten Ferienvermietung
• Gegebenenfalls erforderliche Nachweise zu Brandschutz oder Stellplätzen

Welche Unterlagen erforderlich sind und wer den Antrag bauvorlageberechtigt einreichen muss, richtet sich nach dem jeweiligen Vorhaben und den gesetzlichen Vorgaben.

Vor einem Antrag empfiehlt sich insbesondere die Prüfung des Bebauungsplans. Dadurch lässt sich frühzeitig feststellen, ob die geplante Ferienwohnungsnutzung überhaupt bauplanungsrechtlich in Betracht kommt.

Bei rechtlichen Zweifeln kann außerdem eine Bauvoranfrage sinnvoll sein.

Was kostet eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung?

Die Kosten einer Nutzungsänderung lassen sich nicht pauschal beziffern.

Bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben können insbesondere Verwaltungsgebühren sowie gegebenenfalls Kosten für Planungsunterlagen, fachliche Nachweise und erforderliche bauliche Anpassungen entstehen.

Bei einer verfahrensfreien Nutzungsänderung fällt der Aufwand für ein reguläres Baugenehmigungsverfahren möglicherweise weg. Dennoch können Kosten für die notwendige rechtliche und technische Prüfung entstehen.

Ob zusätzliche Anforderungen oder eine gesonderte Zweckentfremdungsgenehmigung bestehen, muss im Einzelfall geklärt werden.

Ferienwohnung ohne Genehmigung: Was droht?

Wer eine Wohnung ohne erforderliche Genehmigung als Ferienwohnung nutzt, muss mit bauaufsichtlichen Maßnahmen rechnen.

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzung untersagen, wenn die Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Eine solche Nutzungsuntersagung kann die wirtschaftliche Grundlage einer Ferienwohnung erheblich beeinträchtigen.

Das gilt besonders, wenn bereits laufende Buchungen, längerfristige Vermietungskonzepte oder größere Investitionen bestehen.

Zusätzlich können je nach Rechtsverstoß ordnungsrechtliche Sanktionen und Maßnahmen nach dem Zweckentfremdungsrecht in Betracht kommen.

Reicht es aus, dass die Ferienwohnung eigentlich genehmigungsfähig wäre?

Nicht immer.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18. August 2023 (Az. 15 CS 23.1288) erläutert, dass eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich untersagt werden kann.

Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ist allerdings insbesondere zu berücksichtigen, ob die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist.

Ob eine Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist, muss deshalb anhand der konkreten Genehmigungslage und der übrigen Umstände geprüft werden.

Eine bloße Behauptung, die Ferienwohnung könne irgendwann genehmigt werden, genügt dafür nicht.

Hat eine bereits bestehende Ferienwohnung Bestandsschutz?

Nicht jede seit Jahren betriebene Ferienwohnung genießt automatisch Bestandsschutz.

Entscheidend ist insbesondere, ob die betreffende Nutzung durch eine wirksame Genehmigung gedeckt ist oder aus anderen Gründen rechtlich geschützt wird.

Die bloße Tatsache, dass Feriengäste bereits seit längerer Zeit dort übernachten, ersetzt keine erforderliche Genehmigung.

Auch eine frühere behördliche Untätigkeit begründet nicht ohne Weiteres ein dauerhaftes Recht zur Fortsetzung der Nutzung.

Bei älteren Ferienwohnungen sollte deshalb zunächst die vorhandene Bauakte geprüft werden.

Nutzungsänderung abgelehnt: Was können Eigentümer tun?

Wird die beantragte Nutzungsänderung abgelehnt, sollte zunächst der Ablehnungsbescheid rechtlich überprüft werden.

Häufig kommt es darauf an, ob die Bauaufsichtsbehörde den Bebauungsplan zutreffend ausgelegt hat und ob die Voraussetzungen einer Ausnahme oder Befreiung richtig beurteilt wurden.

Auch eine unzutreffende Einordnung der tatsächlichen Nutzung kann für die Entscheidung erheblich sein.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann insbesondere eine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB in Betracht kommen.

In Bayern ist gegen die Ablehnung einer Baugenehmigung grundsätzlich unmittelbar der Verwaltungsrechtsweg eröffnet. Ein Widerspruchsverfahren ist im üblichen bauaufsichtlichen Verfahren nicht vorgeschaltet.

Bei ordnungsgemäßer Rechtsbehelfsbelehrung beträgt die Klagefrist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.

Geht es um die begehrte Erteilung einer Genehmigung, kommt regelmäßig eine Verpflichtungsklage in Betracht.

Welche Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt vom konkreten Ablehnungsgrund ab.

Nutzungsuntersagung erhalten: Ist Eilrechtsschutz möglich?

Eine Nutzungsuntersagung ist von der bloßen Ablehnung eines Genehmigungsantrags zu unterscheiden.

Ist die Nutzung bereits behördlich untersagt worden, können insbesondere die Rechtmäßigkeit der Verfügung und deren Vollziehbarkeit überprüft werden.

Bei angeordneter sofortiger Vollziehung kann ein gerichtlicher Eilantrag nach § 80 Abs. 5 VwGO erforderlich sein.

Eine Klage allein erlaubt dann nicht automatisch, die Ferienwohnung bis zur gerichtlichen Entscheidung weiter zu vermieten.

Gerade bei einer drohenden kurzfristigen Einstellung der Vermietung sollte deshalb unverzüglich rechtlicher Rat eingeholt werden.

Ferienwohnung in Bayern planen: Diese Punkte sollten Eigentümer zuerst prüfen

Vor der Umwandlung einer bestehenden Wohnung in eine Ferienwohnung empfiehlt sich folgende Reihenfolge:

1. Bisherige Baugenehmigung prüfen: Welche Nutzung ist bislang erlaubt?
2. Bebauungsplan untersuchen: Ist die geplante Ferienwohnungsnutzung zulässig?
3. Verfahrensfreiheit klären: Greift Art. 57 Abs. 4 BayBO oder ist ein Bauantrag erforderlich?
4. Anzeigepflicht beachten: Bei Nutzungsänderungen nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO gilt die zweiwöchige Anzeige nach Absatz 7.
5. Zweckentfremdungsrecht prüfen: Besteht eine kommunale Satzung oder gegebenenfalls eine Registrierungspflicht?
6. Weitere rechtliche Grenzen klären: Bei Eigentumswohnungen können insbesondere Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung relevant sein.

Wer diese Fragen vor Beginn der Vermietung klärt, kann das Risiko späterer behördlicher Maßnahmen reduzieren.

Rechtliche Unterstützung durch Menz & Partner

Die Umwandlung einer Wohnung in eine Ferienwohnung wirft häufig Fragen des öffentlichen Baurechts und Verwaltungsrechts auf.

Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater berät Eigentümer, Vermieter und Unternehmen bei baurechtlichen Genehmigungsverfahren und Auseinandersetzungen mit Behörden.

Unsere Fachanwälte unterstützen insbesondere bei der rechtlichen Prüfung der Genehmigungspflicht, bei abgelehnten Nutzungsänderungen sowie bei bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagungen.

Mit unseren Kanzleistandorten in Memmingen, Kempten und Illertissen stehen wir Mandanten in der Region persönlich zur Verfügung.

Sie möchten eine Wohnung als Ferienwohnung nutzen oder haben bereits Probleme mit der Bauaufsichtsbehörde?

Lassen Sie prüfen, welche rechtlichen Voraussetzungen in Ihrem Fall gelten und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen.

Kontaktieren Sie Menz & Partner:

E-Mail: info@menzundpartner.de

Telefon: 08331 / 9500 0

Fazit: Ferienwohnung in Bayern – Genehmigungspflicht sorgfältig prüfen

Die Nutzung einer gewöhnlichen Wohnung als Ferienwohnung ist in Bayern nicht automatisch zulässig. Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, richtet sich insbesondere nach Art. 55 und Art. 57 BayBO sowie den Umständen des jeweiligen Vorhabens.

Auch wenn eine Nutzungsänderung verfahrensfrei ist, müssen die materiellen baurechtlichen Anforderungen eingehalten werden. Bei bestimmten verfahrensfreien Nutzungsänderungen besteht außerdem eine zweiwöchige Anzeigepflicht.

Hinzu kommen gegebenenfalls kommunale Vorgaben zum Schutz von Wohnraum.

Entscheidend ist deshalb nicht nur, ob ein Bauantrag gestellt werden muss, sondern ob die Ferienwohnung am konkreten Standort überhaupt rechtmäßig betrieben werden darf.

Autor: Rechtsanwalt Tobias Thielemann

Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater.

Tätigkeitsschwerpunkte: Öffentliches Baurecht, Baugenehmigungsverfahren, Nutzungsänderungen und rechtliche Auseinandersetzungen mit Behörden.

Autorenprofil: Tobias Thielemann