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01.11.2025
Eltern verkaufen Haus an Kind unter Wert
1. Verkauf unter Wert: rechtlich eine „gemischte Schenkung“
Wenn Eltern ihr Haus unter dem tatsächlichen Verkehrswert an ein Kind veräußern, liegt regelmäßig eine sogenannte „gemischte Schenkung“ vor (§ 516 Abs. 1 BGB).
Das bedeutet: Der Vertrag enthält einen entgeltlichen Teil (Kaufpreis) und einen unentgeltlichen Teil (Schenkungsanteil).
Das bedeutet: Der Vertrag enthält einen entgeltlichen Teil (Kaufpreis) und einen unentgeltlichen Teil (Schenkungsanteil).
Dieser unentgeltliche Anteil hat erbrechtliche Folgen, denn er wird im Erbfall als Schenkung im Sinne des § 2325 BGB behandelt und kann Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen.
Beispiel:
Eltern verkaufen das Haus (Marktwert: 600.000 €) an das Kind für 300.000 €.
→ Der unentgeltliche Teil von 300.000 € gilt als Schenkung.
→ Verstirbt ein Elternteil innerhalb von 10 Jahren nach der Übertragung, kann dieser Betrag beim Pflichtteil berücksichtigt werden (§ 2325 BGB).
Eltern verkaufen das Haus (Marktwert: 600.000 €) an das Kind für 300.000 €.
→ Der unentgeltliche Teil von 300.000 € gilt als Schenkung.
→ Verstirbt ein Elternteil innerhalb von 10 Jahren nach der Übertragung, kann dieser Betrag beim Pflichtteil berücksichtigt werden (§ 2325 BGB).
Die einfache Idee, im Notarvertrag einen geringen Kaufpreis festzulegen, um die Nachteile einer (Teil-)Schenkung zu umgehen, funktioniert daher nicht.
2. Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB
Wird eine Immobilie unter Wert verkauft, bleibt der geschenkte Anteil für die Berechnung des Pflichtteils relevant.
Pflichtteilsberechtigte (z. B. weitere Kinder oder der Ehegatte) können nach dem Tod des Schenkers Pflichtteilsergänzung verlangen.
Wichtig:
- Der Anspruch vermindert sich pro Jahr um 10 % (§ 2325 Abs. 3 BGB).
Nach 10 Jahren fällt die Schenkung vollständig aus der Pflichtteilsergänzung heraus. - Bei Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt beginnt die Frist nicht zu laufen, solange sich der Schenker den wirtschaftlichen Nutzen vorbehalten hat.
- Auch bei einem Verkauf unter Wert mit Pflegeverpflichtung oder Leibrente ist stets zu prüfen, ob ein unentgeltlicher Anteil verbleibt.
3. Rückforderungsrechte der Eltern
Eltern, die ihr Haus zum Teil unentgeltlich übertragen, sollten Folgendes beachten:
- für den Fall der Verarmung besteht ein Rückforderungsrecht, welches im Fall nicht gedeckter Pflegekosten auf den Sozialhilfeträger übergeleitet werden kann (§ 528 BGB)
- Es können bedingte Rückübertragungsrechte z.B. für den Fall des Vorversterbens des Kindes vorbehalten werden
- Es besteht ein Rückforderungsanspruch bei grobem Undank des Kindes (§ 530 BGB)
- Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt können zur eigenen Absicherung vorbehalten werden
4. Steuerrechtliche Folgen – Schenkungssteuer trotz Kaufvertrag
Auch wenn ein notarieller Kaufvertrag vorliegt, prüft das Finanzamt den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Liegt der Kaufpreis deutlich darunter, wird der Differenzbetrag als Schenkung (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) bewertet. Regelmäßig wird sich am Schluss des Vertrages der Hinweis finden: "Eine Abschrift des Vertrages erhält das Finanzamt - Schenkungssteuerstelle."
Für Kinder gilt:
- Freibetrag: 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG)
- Schenkungssteuer fällt nur an, wenn dieser Betrag überschritten wird
- Frühzeitige Übertragungen ermöglichen mehrfache Nutzung des Freibetrags (alle 10 Jahre)
Achtung:
Werden im Rahmen der „gemischten Schenkung“ Gegenleistungen vereinbart (z. B. Pflege, Nießbrauch), mindern diese den steuerpflichtigen Wert – müssen aber realistisch bewertet werden.
Werden im Rahmen der „gemischten Schenkung“ Gegenleistungen vereinbart (z. B. Pflege, Nießbrauch), mindern diese den steuerpflichtigen Wert – müssen aber realistisch bewertet werden.
5. Typische Fehler bei Hausübertragungen innerhalb der Familie
- Keine klare Wertvorstellung:
Zum Teil wird die Immobilien weit weg vom tatsächlichen Verkehrswert eingeschätzt und damit im Hinblick auf zu zahlende Ausgleichsbeträge oder Schenkungssteuer falsche Schlüsse gezogen. - Pflichtteilsrecht wird ignoriert:
Werden Geschwister benachteiligt, droht Streit. Im besten Fall wird die Immobilie im Einverständnis aller übergeben. Zwar gibt es keine lebzeitige Ausgleichsverpflichtung, die emotionale Komponente einer "heimlichen" Übertragung an nur ein Kind führt im Erbfall bei der Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen häufig zu "Revanche"-Gedanken der Geschwister. - Fehlende Rückfallklauseln:
Ohne vertragliche Rückforderung droht im Ernstfall der vollständige Vermögensverlust. - Unklare Gegenleistungen:
Pflege, Nießbrauch oder Wohnrechte müssen konkret geregelt sein. Im Zweifel sollte ein Geldbetrag festgehalten werden, der bei der Verweigerung der Leistung erbracht werden muss (insbesondere bei Pflege, Übernahme von Fahrten o.ä.)
6. Rechtssichere Gestaltung durch notarielle und anwaltliche Beratung
Bei einer Hausübertragung müssen eine Vielzahl von unterschiedlichen Aspekten im AUge behalten werden.
Unsere Fachanwälte für Erbrecht, Steuerrecht und Immobilienrecht bei Menz & Partner begleiten Sie von der Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung und sorgen für:
- eine steueroptimierte Lösung unter Ausnutzung aller Freibeträge,
- eine Pflichtteilssichere Gestaltung der Nachfolge,
- rechtssichere Absicherung der Eltern (Nießbrauch, Rücktritt, Rückforderung) und
- die Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten.
7. Fazit
Der Verkauf eines Hauses an ein Kind unter Wert ist kein einfacher Kaufvertrag, sondern regelmäßig ein teilweises Schenkungsgeschäft mit allen diesbezüglich zusammenhängenden Konsequenzen.
Unsere Kanzlei Menz & Partner in Memmingen, Kempten und Illertissen bietet eine ganzheitliche Beratung an der Schnittstelle von Erbrecht, Steuerrecht und Immobilienrecht.
So bleibt Ihr Familienvermögen in sicheren Händen – heute und in Zukunft.
