"Bauturbo"
Bauturbo & BauGB-Novelle 2025:
Experimentierklausel (§ 246e BauGB), Abweichungen (§ 31 Abs. 3), Innenbereich (§ 34 Abs. 3b) und Genehmigungsfiktion (§ 36a) – anwaltlich eingeordnet
Überblick: Beschleunigung des Bauens als gesetzgeberisches Leitmotiv
Mit dem sogenannten „Bauturbo“ und der fortlaufenden Novellierung des Baugesetzbuch verfolgt der Gesetzgeber ein klares Ziel: Planungs- und Genehmigungsverfahren deutlich zu beschleunigen, ohne die rechtlichen Schutzmechanismen vollständig aufzugeben.
Im Zentrum stehen neue und erweiterte Instrumente, die insbesondere für den Wohnungsbau erhebliche praktische Relevanz entfalten:
- § 246e BauGB (Experimentierklausel)
- § 31 Abs. 3 BauGB (erweiterte Befreiungsmöglichkeiten)
- § 34 Abs. 3b BauGB (Innenbereich – erweiterte Zulässigkeit)
§ 246e BauGB – Die Experimentierklausel als „Gamechanger“
Regelungsinhalt und Zielsetzung
Die neu eingeführte Experimentierklausel (§ 246e BauGB) erlaubt es Gemeinden, zeitlich befristet von planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, um schneller Wohnraum zu schaffen.
Kernpunkte:
- Abweichung von bestehenden Bebauungsplänen möglich
- Anwendung insbesondere bei angespannten Wohnungsmärkten
- Befristete und projektbezogene Anwendung
- Fokus auf Wohnnutzung (teilweise auch gemischt genutzte Projekte)
Anwaltliche Bewertung
Aus anwaltlicher Sicht ist § 246e BauGB eines der schärfsten Beschleunigungsinstrumente der Reform – mit erheblichen Chancen, aber auch Konfliktpotenzial:
§ 31 Abs. 3 BauGB – Erweiterte Befreiungen vom Bebauungsplan
Inhalt der Neuregelung
§ 31 Abs. 3 BauGB erweitert die Möglichkeiten, von Festsetzungen eines Bebauungsplans zu befreien, insbesondere zugunsten des Wohnungsbaus.
Wesentliche Aspekte:
- Öffentliches Interesse am Wohnungsbau wird stärker gewichtet
- Abweichungen auch bei grundlegenderen Festsetzungen möglich
- Voraussetzung: Vereinbarkeit mit den Grundzügen der Planung (teilweise aufgeweicht)
Juristische Einordnung
Die Vorschrift verschiebt das Gleichgewicht deutlich:
- Früher: strenge Bindung an Bebauungsplan
§ 34 Abs. 3b BauGB – Neue Spielräume im unbeplanten Innenbereich
Inhalt und Bedeutung
Die Ergänzung des § 34 BauGB durch Absatz 3b zielt auf eine erleichterte Nachverdichtung im Innenbereich.
Wesentliche Neuerungen:
- Lockerung des Einfügungsgebots
- Erleichterung von Aufstockungen und Erweiterungen
- Teilweise Abkehr von strenger Umgebungsbetrachtung
Praktische Auswirkungen
Für Projektentwickler besonders relevant:
- Baulücken werden leichter nutzbar
§ 36a BauGB – Genehmigungsfiktion und Beschleunigung
Regelungsgehalt
§ 36a BauGB führt eine Art Genehmigungsfiktion bzw. Beschleunigungsmechanismus im Verhältnis zur gemeindlichen Beteiligung ein.
Kernpunkte:
- Fristgebundene Stellungnahme der Gemeinde
- Fristversäumnis kann Zustimmung ersetzen
- Ziel: Verhinderung kommunaler Verzögerungen
Rechtliche Tragweite
Diese Norm greift tief in das Zusammenspiel zwischen:
- Baugenehmigungsbehörde
Zusammenspiel der Normen: Systematische Einordnung
Die vier Vorschriften wirken nicht isoliert, sondern bilden ein Beschleunigungsregime:
- § 246e BauGB ermöglicht als Systemdurchbrechung eine weitgehende Flexibilisierung planungsrechtlicher Vorgaben und schafft damit maximale Handlungsspielräume für die Realisierung von Wohnbauprojekten.
- § 31 Abs. 3 BauGB eröffnet erweiterte Planabweichungen im Einzelfall und erleichtert so projektbezogene Lösungen innerhalb bestehender Bebauungspläne.
- § 34 Abs. 3b BauGB stärkt die Innenentwicklung, indem Nachverdichtungen und Erweiterungen im unbeplanten Innenbereich erleichtert werden.
- § 36a BauGB dient der Verfahrensbeschleunigung und verschafft durch Fristenmechanismen einen entscheidenden Zeitgewinn im Genehmigungsprozess.
👉 Gesamtwirkung
Besondere Bedeutung für Gemeinden
Für Kommunen entsteht ein erheblicher Prüfungs- und Steuerungsdruck:
- Aktivierung der Experimentierklausel
- Steuerung von Befreiungspraxis
- Sicherstellung rechtssicherer Abwägungen
- Vermeidung von Haftungsrisiken
👉 Gemeinden müssen ihre Verwaltungsprozesse professionalisieren und beschleunigen.
Fazit: Mehr Möglichkeiten – aber kein „rechtsfreier Raum“
Die Reformen schaffen erhebliche Chancen:
- Schnellere Projektumsetzung
- Mehr Flexibilität im Bestand
- Verbesserte Wirtschaftlichkeit
Aber:
- Rechtliche Komplexität steigt
- Fehler wirken schneller und gravierender
Handlungs-empfehlungen für Investoren und Projektentwickler
- Die aktuellen Änderungen im Baugesetzbuch eröffnen erhebliche neue Spielräume – setzen aber eine aktive, strategische Steuerung des Genehmigungsprozesses voraus.
1. § 246e BauGB gezielt als Einstieg nutzen
- Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihr Projekt unter die Experimentierklausel (§ 246e BauGB) fallen kann
Handlungs-empfehlungen für Gemeinden
- Für Kommunen führen die Reformen zu einem Paradigmenwechsel: von reaktiver Planung hin zu aktiver Steuerung und Beschleunigung.
1. Klare Strategie für § 246e BauGB entwickeln
- Definieren Sie, wann und wo die Experimentierklausel angewendet werden soll
