Nutzungs- untersagung durch das Bauamt

Nutzungsuntersagung durch das Bauamt: Was können Eigentümer und Unternehmer tun?

Eine Nutzungsuntersagung kann für Eigentümer, Vermieter und Unternehmer erhebliche Folgen haben. Untersagt die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer Immobilie, müssen möglicherweise Wohnungen geräumt, Gewerberäume geschlossen oder bisherige Vermietungskonzepte eingestellt werden.

Gegen eine Nutzungsuntersagung können sich Betroffene rechtlich wehren. In Bayern kommt grundsätzlich eine Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht in Betracht. Hat die Behörde die sofortige Vollziehung angeordnet, kann zusätzlich ein Eilantrag nach § 80 Abs. 5 VwGO notwendig sein.

Ob das Nutzungsverbot rechtmäßig ist, hängt insbesondere von der bisherigen Baugenehmigung, der tatsächlich ausgeübten Nutzung, den baurechtlichen Anforderungen und der Verhältnismäßigkeit der behördlichen Entscheidung ab.

Was ist eine Nutzungsuntersagung im Baurecht?

Eine Nutzungsuntersagung ist eine behördliche Anordnung, mit der die weitere Nutzung eines Gebäudes, einzelner Räume oder einer baulichen Anlage verboten wird.

In Bayern ist die maßgebliche Rechtsgrundlage Art. 76 Satz 2 Bayerische Bauordnung (BayBO).

Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung einer Anlage untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird.

Eine Nutzungsuntersagung kommt insbesondere in Betracht, wenn die tatsächlich ausgeübte Nutzung nicht von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist oder gegen sonstige baurechtliche Anforderungen verstößt.

Dabei muss zwischen einer fehlenden Genehmigung und einer tatsächlich unzulässigen Nutzung unterschieden werden.

Wann darf das Bauamt eine Nutzung untersagen?

Eine Nutzungsuntersagung kann verschiedene Ursachen haben.

Nutzung ohne erforderliche Baugenehmigung

Ein häufiger Grund ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, für die keine entsprechende Baugenehmigung vorliegt.

Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn

• eine bisherige Wohnung als Ferienwohnung genutzt wird,
• Büroräume dauerhaft zu Wohnzwecken verwendet werden,
• ein Ladenlokal als Gaststätte betrieben wird,
• eine Lagerhalle für eine andere gewerbliche Nutzung verwendet wird oder
• Räume anders genutzt werden, als es die ursprüngliche Baugenehmigung erlaubt.

Ob tatsächlich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt, ist jeweils gesondert zu prüfen.

Insbesondere können nach der aktuellen BayBO bestimmte Nutzungsänderungen verfahrensfrei sein.

Eine Nutzungsuntersagung darf deshalb nicht allein auf der Annahme beruhen, jede Änderung der Nutzungsart erfordere automatisch einen neuen Bauantrag.

Verstoß gegen den Bebauungsplan

Auch das Bauplanungsrecht kann einer Nutzung entgegenstehen.

Ein Beispiel ist die Nutzung eines Gebäudes für allgemeine Wohnzwecke in einem Gewerbegebiet, obwohl diese Nutzung dort bauplanungsrechtlich nicht zulässig ist.

Entscheidend sind die Festsetzungen des Bebauungsplans oder, wenn kein entsprechender Bebauungsplan besteht, die sonstigen bauplanungsrechtlichen Vorschriften.

Mängel beim Brandschutz

Eine Nutzungsuntersagung kann auch auf erhebliche Sicherheitsmängel gestützt werden.

Das betrifft insbesondere fehlende oder ungeeignete Rettungswege, erhebliche Brandschutzmängel oder andere Gefahren für Leben und Gesundheit.

In solchen Fällen können besonders dringliche bauaufsichtliche Maßnahmen gerechtfertigt sein.

Reicht eine fehlende Genehmigung für eine Nutzungsuntersagung aus?

Bei vielen baurechtlichen Nutzungen kann bereits die sogenannte formelle Illegalität eine Nutzungsuntersagung rechtfertigen.

Formell illegal ist eine Nutzung, wenn für sie eine Baugenehmigung erforderlich ist, diese aber fehlt.

Von materieller Illegalität spricht man dagegen, wenn die Nutzung gegen die inhaltlichen Anforderungen des öffentlichen Baurechts verstößt.

Was sagt die aktuelle Rechtsprechung?

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat mit Beschluss vom 20. Februar 2026 (Az. 2 CS 26.219) bestätigt, dass die Bauaufsichtsbehörde eine formell illegale Nutzung grundsätzlich untersagen darf.

Eine solche Verfügung ist nach der Rechtsprechung regelmäßig ermessensgerecht. Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit kann etwas anderes gelten, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist.

Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit liegt allerdings nicht schon deshalb vor, weil der Eigentümer einen nachträglichen Bauantrag eingereicht hat.

Vielmehr muss sich ohne vertiefte Prüfung erkennen lassen, dass die geänderte Nutzung baurechtlich zulässig ist.

Wichtig: Das Bauamt muss daher bei einer gewöhnlichen ungenehmigten Nutzung nicht grundsätzlich abwarten, bis ein nachträgliches Genehmigungsverfahren abgeschlossen ist.

Für dauerhaft bewohnte Wohnungen können allerdings strengere Anforderungen gelten.

Nutzungsuntersagung einer Wohnung: Gelten besondere Regeln?

Ja. Wenn eine Nutzungsuntersagung dazu führt, dass Bewohner ihren tatsächlichen Lebensmittelpunkt aufgeben müssen, sind die Anforderungen an die Verhältnismäßigkeit besonders sorgfältig zu prüfen.

Die Rechtsprechung unterscheidet hierbei zwischen der Nutzung einer Immobilie als dauerhafter Wohnung und anderen Nutzungsarten.

Das Verwaltungsgericht Augsburg hat mit Beschluss vom 28. Januar 2026 (Az. Au 4 S 26.127) die besonderen Anforderungen an die Untersagung dauerhaft genutzten Wohnraums hervorgehoben.

Danach genügt bei Wohnraum, der für die Bewohner den alleinigen Mittelpunkt ihrer privaten Existenz bildet, die bloße formelle Illegalität aus Verhältnismäßigkeitsgründen nicht. In dieser Konstellation bedarf es grundsätzlich auch der materiellen Rechtswidrigkeit der Wohnnutzung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass eine tatsächlich bewohnte Wohnung niemals untersagt werden darf.

Insbesondere schwerwiegende Brandschutzmängel können ein Einschreiten rechtfertigen.

Im vom Verwaltungsgericht Augsburg entschiedenen Fall bestanden erhebliche Bedenken hinsichtlich der Rettungswege. Das Gericht lehnte den Eilantrag gegen die Nutzungsuntersagung deshalb ab.

Für betroffene Eigentümer und Bewohner ist damit entscheidend, welche Nutzung tatsächlich vorliegt und welche rechtlichen oder sicherheitsbezogenen Mängel die Behörde festgestellt hat.

Muss das Bauamt zunächst eine nachträgliche Genehmigung ermöglichen?

Nicht in jedem Fall.

Art. 76 Satz 3 BayBO sieht vor, dass die Bauaufsichtsbehörde verlangen kann, dass ein Bauantrag gestellt wird.

Daraus folgt aber keine allgemeine Pflicht, vor jeder Nutzungsuntersagung zunächst einen nachträglichen Bauantrag zu ermöglichen und dessen Bearbeitung abzuwarten.

Ob die Behörde unmittelbar einschreiten darf, richtet sich unter anderem nach der konkreten Rechtswidrigkeit der Nutzung, dem möglichen Gefährdungspotenzial und dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Ist eine Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig, kann dies gegen eine sofortige Untersagung sprechen.

Bestehen dagegen erhebliche planungsrechtliche Hindernisse oder Sicherheitsmängel, reicht die bloße Aussicht auf eine spätere Genehmigung regelmäßig nicht aus.

Kann eine Nutzungsuntersagung durch einen nachträglichen Bauantrag verhindert werden?

Ein nachträglicher Bauantrag kann sinnvoll sein, wenn die bisherige Nutzung genehmigungspflichtig und grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Ob dadurch eine Nutzungsuntersagung verhindert oder eine bestehende Verfügung aufgehoben werden kann, hängt jedoch von der jeweiligen Situation ab.

Der bloße Eingang eines Bauantrags führt nicht automatisch dazu, dass die untersagte Nutzung fortgesetzt werden darf.

Auch eine vollständige Antragstellung garantiert noch keine spätere Genehmigung.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 20. Februar 2026 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein vollständiger Genehmigungsantrag allein nichts über die tatsächliche Genehmigungsfähigkeit aussagt.

Deshalb sollten Eigentümer vor allem prüfen lassen, ob die neue Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt.

Nutzungsuntersagung trotz bestehender Baugenehmigung: Ist das möglich?

Eine vorhandene Baugenehmigung ist ein wichtiger Ausgangspunkt.

Allerdings kommt es darauf an, welche Nutzung durch sie tatsächlich zugelassen wurde.

Ist beispielsweise eine Lagerfläche genehmigt, folgt daraus nicht automatisch, dass dort auch eine Wohnung oder eine Gaststätte betrieben werden darf.

Bei älteren Gebäuden muss deshalb häufig die ursprüngliche Bauakte geprüft werden.

Dabei können insbesondere der Genehmigungsbescheid, genehmigte Pläne und etwaige Nebenbestimmungen entscheidend sein.

Eine Nutzungsuntersagung kann auch dann in Betracht kommen, wenn eine Nutzung zwar genehmigt ist, aber andere öffentlich-rechtliche Anforderungen verletzt und ein bauaufsichtliches Einschreiten gerechtfertigt ist.

Ob die bestehende Genehmigung die konkrete Nutzung schützt, muss daher sorgfältig untersucht werden.

Hat eine jahrelang geduldete Nutzung Bestandsschutz?

Die bloße Tatsache, dass das Bauamt über viele Jahre nicht eingeschritten ist, begründet regelmäßig keinen Anspruch, eine rechtswidrige Nutzung dauerhaft fortzusetzen.

Auch eine langjährige Vermietung oder gewerbliche Nutzung ersetzt keine erforderliche Genehmigung.

Andererseits darf eine wirksame bestehende Genehmigung nicht einfach ignoriert werden.

Ob Bestandsschutz besteht, richtet sich insbesondere nach der Genehmigungslage und den rechtlichen Voraussetzungen der betreffenden Nutzung.

Gerade bei älteren Immobilien ist deshalb eine Prüfung der Bauakte häufig unverzichtbar.

Nutzungsuntersagung erhalten: Welche Frist gilt für eine Klage?

In Bayern ist gegen eine baurechtliche Nutzungsuntersagung grundsätzlich unmittelbar die Anfechtungsklage beim zuständigen Verwaltungsgericht statthaft.

Ein vorgeschaltetes Widerspruchsverfahren ist im gewöhnlichen bauaufsichtlichen Verfahren nicht vorgesehen.

Die Klagefrist beträgt bei ordnungsgemäßer Rechtsbehelfsbelehrung grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 74 VwGO).

Fehlt eine ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung, können nach § 58 VwGO andere Fristen gelten.

Betroffene sollten sich darauf jedoch nicht verlassen, sondern den Bescheid unverzüglich prüfen lassen.

Welches Gericht ist zuständig?

Für baurechtliche Streitigkeiten aus dem Raum Kempten, Memmingen und Illertissen ist grundsätzlich das Verwaltungsgericht Augsburg zuständig.

Die gerichtliche Überprüfung umfasst unter anderem:

• die rechtliche Grundlage der Nutzungsuntersagung,
• die bisher genehmigte und die tatsächliche Nutzung,
• die Genehmigungspflicht,
• die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit,
• die Ermessensausübung und
• die Verhältnismäßigkeit der behördlichen Maßnahme.

Nutzungsuntersagung mit Sofortvollzug: Muss die Nutzung sofort eingestellt werden?

Hat die Behörde die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung angeordnet, ist besondere Eile geboten.

Grundsätzlich hat eine Anfechtungsklage nach § 80 Abs. 1 VwGO aufschiebende Wirkung.

Diese entfällt jedoch insbesondere dann, wenn die Behörde die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO besonders anordnet.

Eine Anfechtungsklage allein erlaubt in dieser Situation nicht, die untersagte Nutzung bis zum Abschluss des Gerichtsverfahrens fortzuführen.

Eilantrag nach § 80 Abs. 5 VwGO

In solchen Fällen kann beim Verwaltungsgericht beantragt werden, die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherzustellen.

Das Gericht prüft dabei insbesondere die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung und nimmt eine Interessenabwägung vor.

Außerdem muss die Anordnung der sofortigen Vollziehung den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO entsprechen.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat am 20. Februar 2026 hervorgehoben, dass die Behörde ihre Entscheidung zum Sofortvollzug begründen muss.

Die Begründung darf jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Gründe der eigentlichen Nutzungsuntersagung Bezug nehmen.

Ein Eilantrag führt daher nicht automatisch zum Erfolg, nur weil die Begründung vergleichsweise knapp ausgefallen ist.

Entscheidend ist eine frühzeitige Prüfung, bevor die Nutzung eingestellt oder die Verfügung zwangsweise durchgesetzt werden muss.

Was passiert, wenn man eine Nutzungsuntersagung ignoriert?

Eine vollziehbare Nutzungsuntersagung sollte nicht ignoriert werden.

Wird die untersagte Nutzung dennoch fortgesetzt, können verwaltungsvollstreckungsrechtliche Maßnahmen drohen.

Dazu gehören insbesondere Zwangsgelder zur Durchsetzung der behördlichen Anordnung.

Zusätzlich können je nach Verstoß weitere ordnungsrechtliche Folgen entstehen.

Für Gewerbetreibende kann die Fortsetzung einer untersagten Nutzung erhebliche zusätzliche Kosten verursachen.

Bei vermieteten Immobilien können außerdem Konflikte mit Mietern entstehen.

Wer eine Nutzungsuntersagung für rechtswidrig hält, sollte deshalb nicht eigenmächtig die Nutzung fortsetzen, sondern die Vollziehbarkeit und mögliche gerichtliche Eilmaßnahmen prüfen lassen.

Wer ist betroffen: Eigentümer, Vermieter oder Mieter?

Eine Nutzungsuntersagung kann unterschiedliche Personen betreffen.

Welche Person die Behörde in Anspruch nehmen darf, richtet sich nach den jeweils einschlägigen rechtlichen Verantwortlichkeiten.

Dabei ist unter anderem zu unterscheiden zwischen:

• dem Eigentümer des Gebäudes,
• dem Vermieter oder Betreiber,
• dem tatsächlichen Nutzer und
• Personen, die rechtlich oder tatsächlich eine unzulässige Nutzung veranlassen.

Besonders bei vermieteten Wohnungen oder Gewerberäumen ist eine sorgfältige Auswahl des Verantwortlichen erforderlich.

Das Verwaltungsgericht Augsburg hat am 28. Januar 2026 darauf hingewiesen, dass die Verantwortung für bauliche Änderungen zur Herstellung rechtmäßiger Zustände regelmäßig beim Eigentümer liegen kann, weil Mieter solche Änderungen häufig nicht eigenständig vornehmen dürfen.

Eine Nutzungsuntersagung kann daher neben baurechtlichen auch erhebliche mietrechtliche Fragen auslösen.

Was können Eigentümer und Unternehmer jetzt konkret tun?

Nach Erhalt einer Nutzungsuntersagung empfiehlt sich eine strukturierte Prüfung.

1. Bescheid und Fristen prüfen

Welche Nutzung wurde genau untersagt? Ab wann soll das Verbot gelten? Ist die sofortige Vollziehung angeordnet? Welche Rechtsbehelfsbelehrung enthält der Bescheid?

2. Bestehende Genehmigungen sichern

Beschaffen Sie die ursprüngliche Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Nachtragsgenehmigungen und sonstige relevante Unterlagen.

3. Tatsächliche Nutzung dokumentieren

Welche Räume werden wie genutzt? Entspricht die Nutzung der behördlichen Darstellung? Welche Personen sind betroffen?

4. Genehmigungspflicht und Zulässigkeit prüfen

Ist die Nutzung überhaupt genehmigungspflichtig? Kommt eine gesetzliche Verfahrensfreiheit in Betracht? Ist die Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig?

5. Rechtsschutz und Legalisierung unterscheiden

Eine Klage gegen die Nutzungsuntersagung und ein Antrag auf nachträgliche Genehmigung verfolgen unterschiedliche Ziele.

Je nach Sachverhalt können beide Maßnahmen sinnvoll sein.

6. Wirtschaftliche Folgen berücksichtigen

Bestehen laufende Mietverträge, betriebliche Verpflichtungen oder erhebliche Investitionen, sollte die rechtliche Strategie auch die wirtschaftlichen Folgen berücksichtigen.

Rechtliche Unterstützung durch Menz & Partner

Eine Nutzungsuntersagung kann die Nutzung und den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie erheblich beeinträchtigen.

Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater berät Eigentümer, Vermieter und Unternehmen bei Auseinandersetzungen mit Bauaufsichtsbehörden.

Wir unterstützen insbesondere bei der rechtlichen Überprüfung von Nutzungsuntersagungen, bei der Prüfung nachträglicher Genehmigungsmöglichkeiten und bei gerichtlichen Verfahren einschließlich des vorläufigen Rechtsschutzes.

Mit unseren Kanzleistandorten in Memmingen, Kempten und Illertissen stehen wir Mandanten im Allgäu und darüber hinaus zur Verfügung.

Sie haben eine Nutzungsuntersagung erhalten oder das Bauamt droht mit der Einstellung Ihrer Immobiliennutzung?

Lassen Sie den Bescheid und die bestehenden Handlungsmöglichkeiten frühzeitig rechtlich prüfen.

E-Mail: info@menzundpartner.de

Telefon Kempten:

Fazit: Nutzungsuntersagung nicht ungeprüft hinnehmen

Eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt ist ein erheblicher Eingriff in die Nutzung einer Immobilie.

In vielen Fällen kann bereits eine fehlende erforderliche Baugenehmigung ein Nutzungsverbot rechtfertigen. Bei dauerhaft bewohntem Wohnraum können jedoch besonders strenge Verhältnismäßigkeitsanforderungen gelten.

Ob gegen die Nutzungsuntersagung eine Klage, ein Eilantrag oder eine nachträgliche Genehmigung sinnvoll ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Wer frühzeitig prüft, welche Nutzung genehmigt ist, welche Rechtsverstöße tatsächlich bestehen und ob die Verfügung sofort vollziehbar ist, kann seine rechtlichen Handlungsmöglichkeiten gezielt nutzen.

Autor: Rechtsanwalt Tobias Thielemann

Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Menz & Partner Rechtsanwälte Steuerberater.

Tätigkeitsschwerpunkte: Öffentliches Baurecht, baurechtliche Genehmigungsverfahren, Nutzungsuntersagungen sowie gerichtliche Auseinandersetzungen mit Behörden.